Grondbeleid

Het grondbeleid en de grondexploitatie hebben een belangrijke invloed op -en samenhang met- de realisatie van de andere beleidsprogramma's van een gemeente. Daarnaast hebben het grondbeleid en de grondexploitatie een grote financiële impact op de algehele financiële huishouding van de gemeente. De eventuele financiële kansen en risico's zijn van belang voor de algemene financiële en reservepositie van de gemeente.

In deze paragraaf komen achtereenvolgens de achtergronden en algemene randvoorwaarden, aandachtspunten, uitgangspunten, kanttekeningen en risico’s van het grondbeleid en de grondexploitaties van de gemeente Nuenen c.a. aan de orde.

De basis voor het huidige gemeentelijke grondbeleid en de grondexploitaties is gelegd in de Nota Grondbeleid 2005-2012, de Nota Grondbeleid 2012-2018 en de Nota Grondbeleid 2019-2023. Daarnaast zijn de raadsbesluiten van “Ruimtebalans naar Masterplan” en “Prioritering projecten en grondexploitatie” uit 2005 relevant geweest voor (een groot deel van) de huidige grondexploitaties. Ook zijn vanaf 2006 tot en met heden diverse raadsbesluiten genomen (herijkingen grondexploitaties, jaarrekeningen, begrotingen, risicoanalyses, etc.), die van invloed zijn op de huidige actuele stand van het grondbeleid en grondexploitaties.

In de Kadernota 2012 is besloten om jaarlijks bij het opstellen van de jaarrekening de grondexploitaties te herzien, dit is tevens vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2019-2023. Ingeval sprake is van grote tussentijdse wijzigingen wordt de raad hierover geïnformeerd c.q. wordt een voorstel met begrotingswijziging voorgelegd.

Sinds 2017 rapporteren we op een andere wijze over woningbouwprogramma's. Ten opzichte van de bij de jaarrekening herziene en vastgestelde exploitaties rapporteren we meerdere keren per jaar aan de raad op hoofdlijnen over de voortgang, de afwijkingen van grondexploitaties en de ontwikkelingen ten aanzien van de risico's.

Bij deze begroting 2020 zijn de grondexploitaties niet herzien ten opzichte van de grondexploitaties behorende bij de jaarrekening 2018.

De meest recente raadsbesluiten zijn:

• Raadsbesluit november 2018 “vaststelling begroting 2019”;
• Raadsbesluit december 2018 "Kader grondprijzen en exploitatiebijdragen 2019";
• Raadsbesluit juli 2019 ”vaststelling jaarrekening 2018”;
• Raadsbesluit juli 2019 "vaststelling jaarrapportages grondexploitaties";
• Raadsbesluit juli 2019 "vaststelling Nota Grondbeleid 2019-2023".

De bestedingsplannen voor de bestemmingsreserves bovenwijkse voorzieningen, sociale volkshuisvesting, parkmanagement en groen voor rood zijn gereed en worden periodiek (parallel met de begroting en jaarrekening) geactualiseerd. Een van de herzieningen als gevolg van de gewijzigde voorschriften van het BBV betreft de "voeding" en waardering van de (gerealiseerde) voorzieningen in deze bestemmingsreserves. Te zijner tijd wordt u een financiële verordening voorgelegd, waarin de toerekening van bovenwijkse voorzieningen aan (actieve) grondexploitaties is opgenomen.

Voor de stand en prognose van deze bestemmingsreserves wordt verwezen naar de betreffende toelichting op de bestemmingsreserves in deze begroting 2020.

Bovenwijkse voorzieningen
Met de stortingen (vanuit de diverse projecten) en rente groeit de reserve in de komende jaren. De bestedingen van deze bestemmingsreserve zijn bovenwijkse voorzieningen, welke volgen en “veroorzaakt” worden door de uitvoering van de (woningbouw)projecten, te kunnen realiseren. De belangrijkste investering, die in de afgelopen jaren in dit kader is gerealiseerd, is de aanpassing en realisatie van de HOV2 - Europalaan.

Sociale volkshuisvesting
Met de stortingen (vanuit de diverse projecten) en rente groeit de reserve in de komende jaren. De bestedingen van deze bestemmingsreserve zijn projecten waarin sociale woningbouw wordt gerealiseerd en die een (financiële) bijdrage nodig hebben voor de haalbaarheid van de ontwikkeling. Deze reserve stimuleert de realisatie van deze typen woningen.

Parkmanagement
Met de stortingen vanuit de ontwikkelingsprojecten van bedrijventerreinen en rente groeit ook deze reserve in de komende jaren. De bestedingen van deze bestemmingsreserve zijn om bijvoorbeeld parkmanagement op Eeneind II Zuid mogelijk te maken. Deze reserve heeft het doel om de kwaliteit en leefbaarheid van de Nuenense bedrijventerreinen in stand te houden en te verbeteren.

Groen voor rood
Met de bijdragen vanuit het project Nuenen West en de rente blijft deze reserve in de komende jaren groeien. De bestedingen van deze bestemmingsreserve zijn gericht op het verbeteren van het Dommeldal, dat als gevolg van de woningbouwontwikkeling Nuenen West een kwaliteitsimpuls verdient en dient te verkrijgen.

Conform de verslagleggingsvoorschriften van het BBV worden, op de balansdatum, voorzieningen gevormd voor bestaande risico’s van te verwachten verplichtingen of verliezen waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten (art. 44, lid 1b). Deze voorschriften zijn van toepassing op de Bouwgronden in Exploitatie.

Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)
De regelgeving voor de verslaglegging over de jaarcijfers van het grondbedrijf is vastgelegd in de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de Commissie BBV uit 2016. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 heeft de commissie BBV diverse uitingen gedaan in de vorm van notities en een veelheid aan vragen beantwoord over grondexploitatie en grondbeleid en daarmee samenhangende problematiek. Al deze informatie is samengebracht in een nieuwe notitie om het overzichtelijk te maken voor de gebruiker. Dit is al zoveel mogelijk vertaald in de actualisatie van de grondexploitaties en deze toelichting op het grondbeleid.

De grondexploitaties zijn een Bouwgrond in exploitatie (BIE) conform het BBV. Daarnaast is er de rubriek Materiële Vaste Activa, hieronder vallen gronden waarbij geen sprake is van gebiedsontwikkeling.

Bouwgronden In Exploitatie (BIE)
Bouwgrond in exploitatie heeft in alle gevallen betrekking op grondexploitaties in de uitvoeringsfase. In het verleden is in de praktijk een veelheid aan grondontwikkeling gerelateerde projecten geschaard onder het begrip grondexploitaties. Vanuit het belang van eenduidigheid is in de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken’van de Commissie BBV zoveel mogelijk aangesloten bij de bestaande regels zoals vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening voor het begrip bouwgrond in exploitatie en de hieraan toe te rekenen kosten..

Op basis daarvan is gekomen tot de definitie die binnen het BBV voor bouwgronden in exploitatie sinds 2016 geldt: ‘die gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor door de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex met een grondexploitatiebegroting is vastgesteld’ . Het startpunt van Bouwgrond in Exploitatie is zodoende het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex inclusief de grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans.

Het betreft hier een (door de raad vastgestelde) grondexploitatie in "volle" uitvoering door of met medewerking van de gemeente.

Het begrip is van belang voor de wijze waarop het gemeentelijk eigendom wordt beoordeeld en opgenomen in de financiële administratie. Vervaardigingskosten van bouwrijp en woonrijp maken van de locatie worden geactiveerd ofwel bijgeschreven op het balansactief. Activering van de gemaakte kosten is acceptabel, omdat een grondexploitatie geen éénjarig proces is.

Is er sprake van een voorzienbaar negatief resultaat van de grondexploitatie, dan wordt dat verlies onmiddellijk genomen in de vorm van een voorziening. Is er echter sprake van een verwacht positief resultaat van de grondexploitatie, dan wordt het resultaat gewoonlijk genomen voor zover dat met voldoende zekerheid gerealiseerd is (tussentijdse winstneming) of bij voortdurende onzekerheid pas geheel aan het einde van het proces en bij afsluiting van de grondexploitatie (winstneming).

Over de gronden die onder materiële vaste activa vallen kan worden gesteld dat deze grond een vaste bestemming heeft en niet in een transformatieproces zit. Dit geldt ook voor gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht maar waarbij geen sprake is van gebiedsontwikkeling. Het gaat hierbij veelal om ondergrond van gebouwen, wegen, parken, pleinen of van land-/bosbouwgronden.

Niet in exploitatie genomen (bouw)gronden (NIEGG) zijn met ingang van 1 januari 2016 afgeschaft en vallen in beginsel buiten het ondernemerschap van het grondbedrijf. Deze gronden zijn meestal in het verleden anticiperend of strategisch aangekocht. Er is voor deze (bouw)gronden dan nog geen grondexploitatie vastgesteld door de raad. Deze voormalige NIEGG gronden konden, gedurende een overgangsperiode van 4 jaar, zonder afwaardering worden omgezet naar materiële vaste activa. Voor deze gronden moet uiterlijk per 31 december 2019 een toets op de marktwaarde plaatsvinden. Als deze waarde lager is dan de boekwaarde moet er een afwaardering plaatsvinden. Voor de 4 projecten die onder de overgangstermijn vallen heeft voor 31 december 2019 een toets plaatsgevonden, indien nodig zijn deze afgewaardeerd.

Een grondexploitatie is geen statische, maar vooral een dynamische berekening van verwachte kosten en opbrengsten in combinatie met gerealiseerde kosten en opbrengsten. Het berekenen van een resultaat van een grondexploitatie is geen "exacte wetenschap" en betreft een modellering van de verwachte toekomstige situatie in het project.

Voor grondexploitaties met een verwacht negatief resultaat zijn en worden voorzieningen gevormd. Ieder jaar wordt, bij de jaarrekening, de vereiste omvang van de voorzieningen en het benodigde weerstandsvermogen bepaald. De voorziening voor een grondexploitatie met een verwacht negatief resultaat wordt gevormd op basis van het resultaat op de dan geldende datum van contante waarde.

Uiteraard zijn ook de grondexploitaties en projecten met verwachte positieve resultaten “onder voorbehoud” en kunnen deze resultaten, voordat het project is afgerond, nog niet worden besteed. Deze positieve resultaten, en eventuele tussentijdse winstnemingen, zijn onder andere afhankelijk van de te realiseren verkopen van (bouwrijpe) grond.

Uit het oogpunt van doelmatigheid zal het college er naar streven om uitgaven, bedrijfseconomisch verantwoord, niet in een te vroeg stadium te doen en opbrengsten uit verkoop van bouwrijpe grond op het juiste tijdstip te realiseren.

Tenslotte worden bij de grondexploitaties ten behoeve van de jaarrekening jaarlijks risicoanalyses uitgevoerd. Door het kwantificeren van de belangrijkste kansen en risico’s bij de "grotere projecten" wordt de benodigde weerstandscapaciteit en gewenst weerstandsvermogen in beeld gebracht.

Rentelasten en –baten in een grondexploitatie
Op grond van de gewijzigde voorschriften vanuit het Besluit Begroting Verantwoording provincies en gemeenten (hierna BBV) is de rente voor de grondexploitaties herberekend, waarbij rekening is gehouden met de verhouding eigen vermogen en vreemd vermogen. 

Grondprijsbeleid
De Nota Grondbeleid 2019-2023, die in juli 2019 door de raad is vastgesteld, bevatte geen wijzigingen in het grondprijsbeleid ten opzichte van de Nota Grondbeleid 2012-2018. Deze grondprijzen worden toegepast als kaders en voorwaarden voor de gemeentelijke uitgifte van (bouwrijpe) grond in (nieuwe) grondexploitaties en projecten. Deze grondprijzen worden jaarlijks bezien en indien nodig geactualiseerd (door een nieuw vast te stellen Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen). In december 2018 zijn de grondprijzen geactualiseerd en herzien, vastgesteld door de gemeenteraad.

Woningbouwprogrammering
Bij de jaarrekening 2018 is een geactualiseerde woningbouwplanning in de grondexploitaties opgenomen. In het kader van de begroting 2020 is er geen aanleiding om de gehanteerde woningbouwplanning te herzien.
De gemeente houdt vast aan deze woningbouwplanning en nieuwe projecten zijn alleen mogelijk wanneer aangetoond kan worden dat deze projecten van volkshuisvestelijk belang zijn voor de gemeente. Daarnaast wordt de bestaande woningvoorraad steeds belangrijker. Oude wijken worden aangepakt en verbeterd. Verduurzaming van deze bestaande woningen wordt steeds belangrijker.

Bij raadsbesluit van de vaststelling van de jaarrekening 2018 zijn de prognoses per grondexploitatie / project voor de laatste maal vastgesteld. Zoals is afgesproken wordt eenmaal per jaar, bij het jaarverslag, nagegaan of de vastgestelde prognoses inclusief de daaraan ten grondslag liggende calculaties nog actueel zijn of moeten worden bijgesteld.

In de volgende tabel zijn de resultaten van winstgevende en verlieslatende projecten getoond. De winstgevende projecten en de geprognosticeerde winstneming is uiteraard onder voorbehoud van bijvoorbeeld de daadwerkelijke realisatie van grondverkopen in de projecten.

Bij het raadsbesluit van de jaarrapportage grondexploitaties van juli 2019 is per grondexploitatie / project een toelichting gegeven op de voortgang, financiën, risico's en kansen.